Urbant jordskifte – fordeling av verdier etter planskapte ulikheter

Problemet: Hvordan reguleringsplaner kan skape ulik verdiutvikling for grunneierne

Nye reguleringsplaner medfører ofte at verdien på eiendommene som omfattes, endrer seg. Mens en grunneier som får sin eiendom regulert til utbygging ofte vil kunne dra nytte av en betydelig verdiøkning, vil situasjonen kunne være motsatt en for grunneier som får eiendommen regulert til infrastruktur, friarealer eller landbruk. For sistnevnte grunneier kan verdiøkningen være beskjeden, men i noen tilfeller kan eiendommen også bli mindre verdt.

Forarbeidene til jordskifteloven eksemplifiserer hvordan en reguleringsplan kan skape verdiforskyvninger i eiendommenes verdier med følgende illustrasjon:

‍

‍

Ofte er det mer eller mindre tilfeldig hvilke formål en eiendom reguleres til, noe som kan gjøre at en eventuell verdiforskyvning mellom eiendommene fører til urimelige forskjeller mellom grunneierne. Hensikten bak reglene om urbant jordskifte er å utjevne slike tilfeldige ulemper og fordeler.

Hva er urbant jordskifte?

På tross av betegnelsen urbant jordskifte, er denne ordningen like aktuell for landlige som for urbane strøk.

Urbant jordskifte gjennomføres ved at jordskifteretten fordeler den planskapte netto verdiøkningen mellom eiendommene som er omfattet av reguleringsplanen, jf. jordskiftelova § 3-31 (1).

Verdsettelsen gjøres ved at jordskifteretten fastsetter netto verdiøkning som reguleringsplanen medfører for det aktuelle området. At verdien skal være netto, innebærer at det skal gjøres fradrag for kostnader til tiltak som følger av reguleringsplanen, som for eksempel kostnader til planlegging frem til byggestart og opparbeidelse av infrastruktur.

Ved fordelingen skal hver eier ha en andel av netto verdiøkning som tilsvarer hennes utbyggbare areal i det aktuelle området, uavhengig av hvilket areal reguleringsplanen faktisk bestemmer at skal brukes til utbygging. Dersom for eksempel en eiendom har 50 % av arealet som er egnet for bebyggelse i det aktuelle området, skal eiendommen ha 50 % av netto verdiøkning som den planbestemte utbyggingen medfører. Dette gjelder selv om reguleringsplanen bestemmer at mindre enn 50 % av utbyggingen skal skje på eiendommen. Dette prinsippet kan illustreres med følgende figur, hvor det forutsettes at hver av de to eiendommene besitter 50 % av areal egnet for utbygging i det aktuelle området:

‍

Selv om eiendom 1 i eksempelet bare blir tillagt 25 % av det samlede utbyggingsarealet etter reguleringsplanen, vil grunneier kunne få utlagt 50 % av samlet netto verdiøkning.

Verdiene vil fordeles ved at den aktuelle grunneieren kompenseres ved å få tildelt utbyggingsrettigheter, som i praksis normalt vil være tilknyttet tilgrensende eiendom, jf. jordskiftelova § 3-32. Når utbyggingsrettigheter tildeles på denne måten, følger eiendomsretten for arealet også med. I eksempelet over vil eier av eiendom 1 kunne tenkes å få tildelt 25 % av det totale utbyggingsarealet fra eiendom 2.

Urbant jordskifte krever planvedtak

I motsetning til hva som gjelder for alminnelig jordskifte, er det et vilkår for å benytte urbant jordskifte at planmyndighetene i den aktuelle planen har bestemt at verdiøkningen skal fordeles ved urbant jordskifte. Slik bestemmelse kan følge av både områdereguleringsplanen eller av detaljreguleringsplanen.

Om prosessen ved urbant jordskifte

Selv om urbant jordskifte er bestemt i en reguleringsplan, er det opp til de berørte partene å igangsette prosessen overfor jordskifteretten. Det er tilstrekkelig at én part i det aktuelle området krever sak, jf. jordskiftelova § 1-5. Eiere av øvrige eiendommer innenfor planområdet vil også bli parter i saken, men den som kun har en bruksrett vil ikke være omfattet.

Dersom partene er uenige om grenser eller rettigheter til eiendommene på det aktuelle området, kan jordskifteretten ta stilling til dette underveis, jf. jordskifteloven § 3-13. Tvister som angår andre forhold vil derimot kunne falle utenfor jordskifterettens kompetanse, og de må dermed behandles av de alminnelige domstolene. Slike forhold kan tenkes å angå gyldigheten av reguleringsplanen eller konkrete reguleringsbestemmelser, for eksempel om rekkefølgekrav.

Når jordskifteløsningen foreligger, kan verdiene realiseres ved salg av utbyggingsrettighetene. Dersom urbant jordskifte er et plankrav, vil selve utbyggingen normalt kunne gjennomføres etter at jordskifteløsningen foreligger.

Noen forskjeller mellom urbant jordskifte og alminnelige jordskiftesaker

Urbant jordskifte skiller seg fra alminnelig jordskifte på flere måter. Mens alminnelig jordskifte er mer orientert mot å omforme eller klargjøre eiendommer rettigheter, er hensikten med urbant jordskifte å fordele verdier. Alminnelige jordskifteløsninger ofte vil kunne effektueres raskt, men kan det ta lang tid før effekten av urbant jordskifte kan hentes ut, ettersom verdiene fordeles som utbyggingsrettigheter.

I motsetning til hva som gjelder ved alminnelig jordskifte, kan urbant jordskifte dessuten gjennomføres uten at det foreligger utjenlige eiendomsforhold, og det er ikke et vilkår at jordskifteløsningen medfører nettogevinst og mer tjenlige eiendomsforhold for alle parter. Det bør likevel legges til grunn at alle involverte parter vil kunne påberope seg et visst vern mot tap på bakgrunn av eiendomsvernet som er fastsatt i grunnloven § 105.

Et rimelighetsorientert virkemiddel, men lite brukt i praksis

Den kanskje største fordelen med urbant jordskifte er at reglene legger til rette for en rimelighetsorientert fordeling av de planskapte verdiøkningene i området. Urbant jordskifte er likevel relativt lite brukt i praksis, og det kan være flere grunner til det.

For det første kan ordningen fremstå som uforutsigbar, ettersom sentrale vurderinger om verdsetting og fordeling i stor grad er overlatt til jordskifterettens skjønn. Dessuten fins det lite rettspraksis som gir veiledning for uavklarte problemstillinger. Det er heller ingen sikkerhet for at man ved et fremtidig rent faktisk vil utløse den tilkjente og forutsatte salgsverdien av en utbyggingsrettighet, ettersom den fremtidige salgsverdien vil bero på utviklingen i eiendomsmarkedet.

I tillegg er det en risiko for at urbant jordskifte kan ende med å bli en kostbar og tidskrevende prosess. Dette gjelder særlig dersom jordskifterettens avgjørelse ankes videre i rettssystemet, eller dersom tvist om relaterte forhold må behandles parallelt eller først i de alminnelige domstolene. I den eneste saken om urbant jordskifte som så langt har vært behandlet av Høyesterett, tok det vel fire år fra urbant jordskifte ble begjært for jordskifteretten til saken var ferdig behandlet i Høyesterett (HR-2019-1152-A – Kilen Syd).

Alternativer til urbant jordskifte

Selv om det er bestemt i reguleringsplanen at verdiøkningen skal fordeles ved urbant jordskifte, står partene fritt til å forhandle om og avtale en løsning på egen hånd. Partene kan for eksempel avtale å opprette et sameie og en bruksordning for det aktuelle området, eller de fastsette at verdiene fordeles etter en skjønnsmessig brøk. Dersom partene inngår en slik avtale, må det normalt søkes om dispensasjon fra den aktuelle reguleringsbestemmelsen om urbant jordskifte.

Planskapte verdier kan også fordeles ved ekspropriasjon. Dette er imidlertid et virkemiddel som i større grad enn urbant jordskifte er styrt av det offentlige, og normalt er det et vilkår at det foreligger et forvaltningsvedtak. Ekspropriasjon kan derfor oppleves som et mer tvangsorientert virkemiddel enn urbant jordskifte, som i større grad er egnet for deltakelse og innspill fra partene.

‍