Aktuelle tomtefestespørsmål
Det er anslått at det i Norge er rundt 350.000 festetomter for boliger og fritidshus. I tillegg er det også et stort antall festeforhold for næringsvirksomhet.
Det er anslått at det i Norge er rundt 350.000 festetomter for boliger og fritidshus. I tillegg er det også et stort antall festeforhold for næringsvirksomhet. Med det store antall er det mange mennesker som berøres av regelverket. Her og i noen påfølgende innlegg skal jeg redegjøre for noen problemstillinger vedrørende feste for bolig- og fritidsformål. I dette vil jeg ta for meg noen hovedpunkter om regulering av festeavgift.
Gjeldende tomtefestelov trådte i kraft 1. januar 2002. Siden da har Høyesterett hele 9 ganger behandlet spørsmålet om regulering av festeavgift. En del prinsipper er avklart, men en del uløste spørsmål gjenstår. Hvis det oppstår tvil, kan det lønne seg å søke juridisk faglig bistand.
Hovedregelen etter tomtefesteloven § 15 er at festeavgift for bolighus og fritidshus skal reguleres etter konsumprisindeksen (kpi).
Det er imidlertid åpnet adgang for å regulere også på annet grunnlag, f. eks etter tomteverdi. Vilkåret for det er etter § 15 annet ledd at dette "tvillaust" er avtalt. Høyesterett har oppstilt ganske strenge krav for at dette vilkår skal være oppfylt. Dette gjelder både for hvordan avtalen er inngått og for avtalens klarhet. Skal det være grunnlag for å kreve regulering etter tomteverdi, bør kontrakten inneholde en form for henvisning til prisnivået for fast eiendom. Generell henvisning til prisnivået vil normalt ikke være tilstrekkelig.
Selv om det skulle være adgang til å regulere etter tomteverdi, er det etter loven en maksimumsgrense på kr 9.000 pr. dekar kpi-regulert ved hvert årsskifte etter 1. januar 2002. For regulering som finner sted i 2011 er grensen på kr 10.767. Dette maksimumsbeløpet gjelder også for tomter på mindre enn ett dekar.
En annen viktig begrensning er at regulering på høyere grunnlag enn kpi bare kan skje ved første regulering etter 1. januar 2002. Mange festekontrakter har klausul om kpi-regulering hvert 5. år og regulering basert på tomte- verdi f. eks hvert 10. år. Har det etter 1. januar 2002 vært foretatt en kpi-regulering, stenger dette for senere regulering etter tomteverdi. Dette gjelder selv om kontrakten skulle inneholde klar klausul om regulering etter tomteverdi. I slike tilfeller setter altså loven kontraktens bestemmelse til side. Dette kan gi underlige utslag, men det er en løsning som lovgiver har valgt, og som Høyesterett har anvendt med hard hånd.
Advokat (H) Tallag Andersen
