Forhåndsgodkjenning av utenlandske eiendomskjøp i Norge: Konsekvenser for norske eiendomsutviklere og grunneiere

I en tid preget av økende geopolitiske spenninger og global usikkerhet vurderer den norske regjeringen å innføre krav om forhåndsgodkjenning for utenlandske personer og selskaper som ønsker å kjøpe eiendom i Norge. Dette forslaget inspirert av lignende ordninger i Finland, er ment å beskytte nasjonale sikkerhetsinteresser, men det kan få betydelige konsekvenser for norske eiendomsutviklere og grunneiere.

Det norske eiendomsmarkedet har blitt stadig mer attraktivt for utenlandske investorer, ikke bare på grunn av den svake kronekursen, men kanskje enda mer takket være Norges spektakulære natur og geografiske plassering. For mange norske eiendomsutviklere har disse utenlandske eiendomsinvesteringene vært en kilde til verdifull kapitalinnsprøytning i en periode preget av store utfordringer. Samtidig kan økt utenlandsk eierskap vekke bekymringer om nasjonal kontroll over strategisk viktige eiendommer og ressurser. Det er denne bekymringen som nå kommer til overflaten, og som regjeringen ønsker å etablere et verktøy for å regulere.

1. Hva innebærer forhåndsgodkjenning?

Forhåndsgodkjenning innebærer at utenlandske investorer må gjennom en grundig vurderingsprosess for å få tillatelse til å kjøpe eiendom. Formålet er å sikre at eiendomskjøp ikke utgjør en risiko for nasjonal sikkerhet, spesielt når det gjelder eiendommer som ligger i nærheten av skjermingsverdige objekter. Dette kan omfatte militære installasjoner, kritisk infrastruktur og andre strategisk viktige eiendommer.

I Finland ble det i januar 2020 vedtatt nye lover som styrker kontrollen over eiendomskjøp fra borgere og selskaper utenfor EU/EØS. Den finske lovgivningen krever at slike kjøpere innhenter tillatelse fra forsvarsdepartementet før eiendomskjøp kan gjennomføres. Flere søknader er blitt avslått fordi eiendommene lå i nærheten av militære mål, eller fordi søkerne hadde tette forbindelser til maktstrukturer i hjemlandet. Dette illustrerer hvordan en ordning med forhåndsgodkjenning kan brukes som et verktøy for å redusere sikkerhetsrisikoer knyttet til utenlandske eiendomsoppkjøp.

Dersom Norge innfører et system for forhåndsgodkjenning av utenlandske investeringer, vil dette kunne få flere praktiske og økonomiske konsekvenser for norske eiendomsutviklere, særlig for dem som er avhengige av utenlandsk kapital. Et slikt system kan innebære krav om økt dokumentasjon, mer omfattende sikkerhetsvurderinger og strengere kontroll av investorer fra land utenfor EU/EØS.

Et krav om forhåndsgodkjenning vil bety at utenlandske investorer må dokumentere hvordan eiendommen planlegges brukt og samtidig bevise at transaksjonen ikke utgjør en sikkerhetstrussel. Dette kan føre til en langt mer tidkrevende og kompleks prosess for norske eiendomsutviklere som ønsker å tiltrekke seg utenlandske investorer. Investorer må gjennom grundige due diligence-prosesser som også vil kreve at utviklerne legger frem detaljerte planer og analyser for å møte norske myndigheters krav.

2. Konsekvenser for norske eiendomsutviklere

Screening- og forhåndsgodkjenningsprosessene kan være tidkrevende, noe som kan føre til forsinkelser i gjennomføringen av transaksjoner. I et marked der raske beslutninger ofte er avgjørende for å sikre attraktive investeringer eller fullføre prosjekter, kan dette skape betydelige utfordringer. Eiendomsutviklere risikerer å tape muligheter til konkurrenter som opererer i land med mindre strenge krav eller kortere saksbehandlingstid.

Et slikt reguleringssystem kan også føre til en innsnevring av investorbasen. Utenlandske investorer utenfor EU/EØS vil kunne møte høyere terskler for å investere i Norge, noe som kan redusere interessen for norske prosjekter. Dette kan særlig ramme utviklere som opererer i områder hvor det er få lokale investorer eller hvor det er behov for store kapitalinnskudd som tradisjonelt har kommet fra internasjonale aktører. Lavere etterspørsel etter visse prosjekter kan igjen presse prisene ned og redusere lønnsomheten for utviklerne.

For eiendomsutviklere som opererer i strategisk viktige områder, som nærhet til kritisk infrastruktur eller naturressurser, vil risikoen for avslag på investeringer øke. Myndighetenes skjerpede sikkerhetsfokus kan innebære at flere prosjekter blir underlagt grundigere granskning, noe som kan skape usikkerhet for investorer og forsinke eller stoppe enkelte prosjekter.

3. Hvordan tilpasse seg?

Norske eiendomsutviklere som opererer i nærheten av skjermingsverdige objekter eller virksomheter bør være spesielt oppmerksomme på sikkerhetsloven fordi vilkårene i loven kan være avgjørende for hvorvidt investorene får innvilget forhåndsgodkjenning av myndighetene.

Sikkerhetslovens hovedformål er å ivareta Norges grunnleggende sikkerhetsinteresser og bidra til samfunnets stabilitet og velferd. Dette inkluderer blant annet vern av kritisk infrastruktur og skjermingsverdige objekter, samt forebygging av at strategisk viktige virksomheter blir overtatt av aktører som kan utgjøre en trussel. Etter sikkerhetslovens § 2-5 har regjeringen fullmakt til å intervenere i aktiviteter som kan utgjøre en risiko for nasjonal sikkerhet.

For å redusere risikoen for at prosjekter blir uattraktive for utenlandske investorer, bør eiendomsutviklere særlig være oppmerksom på sikkerhetsloven § 7-6 som ble innført i 2023 og som spesifikt omhandler eiendom. Bestemmelsen fastslår at:

«Eiendommer som på grunn av sin beliggenhet kan muliggjøre sikkerhetstruende aktiviteter mot skjermingsverdig infrastruktur eller objekter, skal anses som eiendommer av betydning for sikkerheten.»

For å tilpasse seg strengere reguleringer og krav ved eiendomstransaksjoner med utenlandske investorer, spesielt fra land utenfor EU/EØS, bør norske eiendomsutviklere ta hensyn til sikkerhetssensitive faktorer, om eiendommen ligger i nærheten av militær infrastruktur eller skjermingsverdige objekter.

Det vil også være relevant for norske eiendomsutviklere å avklare om selger eller kjøper er underlagt sikkerhetsloven, eller om noen av partene er leverandør til en virksomhet som omfattes av loven. Videre bør det vurderes om kjøper har tilknytninger til høyrisikoland, eller om det foreligger andre forhold som kan vekke myndighetenes interesse for eiendomstransaksjonen.

‍

‍