Forlengelse av festekontrakt. Forslag om nye regler.

Etter tomtefesteloven § 33 kunne festere av tomt til bolighus og fritidshus ved festetidens utløp kreve forlengelse av festeforholdet på samme vilkår som før. Dette innebar at festere som hadde kontrakt som løp bare et visst antall år, ved kontraktens utløp med loven i hånd kunne kreve den forlenget på samme vilkår som før, endog om festeavgiften var blitt liggende langt etter utviklingen av tomteverdien.

Ved dom i den Europeiske Menneskerettighetsdom-stolen (EMD) i juni 2012 ble bestemmelsen funnet i strid med den Europeiske menneskerettighetskon-vensjonen (EMK).

Norge er etter konvensjonen forpliktet til å rette seg etter en slik dom, og dommen gjorde det nød-vendig med en lovendring. Det ble i desember 2012 vedtatt en midlertidig lov om rett til forlengelse av feste til bolighus og fritidshus. Lovendringen gikk kort sagt ut på inntil videre å "nullstille" alle saker om forlengelse i påvente av lovendring. Samtidig nedsatte regjeringen et lovutvalg for vurdering av endringer i tomtefesteloven (Lilleholtutvalget).

Utvalget avga sin innstilling 15. oktober 2013, NOU 2013:11, Festekontrakter og folkerett. Det er en liten "murstein" på 130 sider, nokså tungt lesestoff og egner seg definitivt ikke som sengelektyre.

Innstillingen inneholder fem alternative forslag til endring av § 33 om adgangen til å kreve forlengelse av festekontrakter for bolig- og fritidshus. Forslagene innebærer ikke begrensning i festers adgang til å kreve forlengelse, men de går på bort-festers rett til å kreve oppregulering av feste-avgiften.

Alle endringsforslagene går i festernes disfavør i forhold til det som gjaldt tidligere, og det dreier seg til dels om nokså markert skjerping.

Det ene alternativ er at bortfester ved forlengelsen kan kreve at årlig festeavgift blir regulert i samsvar med tomteverdien og rentenivået på tidspunktet for forlengelse. Festeavgiften kan imidlertid ved dette alternativet ikke settes høyere en maksi-mumsbeløpet etter tomtefesteloven § 15 på kr 9.000,- pr dekar indeksregulert fra 1. januar 2002; for 2013 kr 10.942,-. Dersom det er flere boenheter pr dekar, gjelder maksimumsbeløpet etter dette alternativ hver enkelt enhet.

Det neste alternativ går ut på at bortfester ved for-lengelsen kan kreve festeavgiften regulert til en viss prosent av tomteverdien, men uten at utvalget for dette alternativ har foreslått noen prosentsats.

Det tredje alternativ går ut på at bortfester kan kreve festeavgiften regulert til 2,5 % av tomte-verdien, dog minst kr 4.000,- pr tomt, men ikke mer en kr 11.000,- pr dekar eller pr tomt.

Det fjerde alternativ går ut på regulering etter kon-sumprisindeksen fra inngåelse av festekontrakten med et tillegg tilsvarende "vanleg avkasting av halvparten av den eventuelle aukinga i tomteverde i festetida som ikkje skriv seg frå endringa i penge-verdien under omsyn til rentenivået" (!).

Det siste alternativ innebærer at grunneier skal kunne kreve regulering av festeavgiften til et rimelig nivå dersom den på tidspunktet for forlengelse er blitt urimelig lav.

For alle alternativer er foreslått at bortfester kan kreve ny regulering etter 30 år.

Alle alternativene gjelder dessuten alle forlengelser som har skjedd i kraft av loven (ikke i medhold av kontrakt) fra 1. november 2004. Tidspunktet har sammenheng med at den aktuelle klausul om forlengelse av festekontrakt på samme vilkår etter lovendring trådte i kraft 1. november 2004. Dersom dette vedtas, innebærer det en form for tilbake-virkning i allerede etablerte forlengelser. Vi har i Grunnloven § 97 et generelt forbud mot å gi lover tilbakevirkende kraft. På tomtefesterettens område er det flere eksempler på at lovgivning har grepet inn i allerede etablerte forhold. Det er dermed ikke gitt at slik tilbakevirkning vil være i strid med Grunnloven. Lilleholtutvalget har (på side 49-51) drøftet spørsmålet og har konkludert med at Grunnloven § 97 ikke er til hinder for forslaget. Spørsmålet bør imidlertid etter min oppfatning vurderes nærmere.

Forslagene innebærer etter min mening  gjennom-gående nokså infløkte beregningsregler og vil vent-elig kunne medføre ganske stor usikkerhet og mange rettssaker.

Utredningen med sine forslag vil ventelig reise stor politisk aktivitet og debatt, og det er all grunn for både grunneiersiden og festersiden til å mobilisere for å ivareta sine respektive interesser..

For nærmere informasjon, ta gjerne kontakt med tallag.andersen@seland-law.no