Forlengelse av festekontrakter I

Etter tomtefesteloven § 33 kan festere av tomt til bolig- og fritidshus ved festetidens utløp kreve festekontrakten forlenget på samme vilkår som før.

I 2007 kom Høyesterett i plenum enstemmig til at dette ikke er i strid med Grunnloven og heller ikke i strid med Den Europeiske Menneskerettighetskonvensjonen (EMK).

Høyesteretts dom ble innklaget for Menneskerettighetsdomstolen (EMD) som avsa dom 12. juni 2012. Domstolen kom til at loven er i strid med konvensjonens vern om eiendomsretten.

Dommen innebærer ikke forbud mot at festere har krav på forlengelse av festekontrakten, men bare at det skal kunne kreves forlengelse på samme vilkår som før. Dommen gir anvisning på at norske myndigheter bør iverksette tiltak som ivaretar rimelig balanse mellom bortfesternes interesser på den ene siden og allmennhetens/festernes interesser på den andre siden. Domstolen understreket imidlertid at det ikke er opp til den å angi hvordan interesseavveiningen skal foretas. Dommen gir dermed heller ingen anvisning på i hvor stor grad det kan ventes styrking av bortfesternes stilling og tilsvarende reduksjon av festernes rettigheter dersom den blir stående.

Regjeringen har bestemt å anke dommen, noe som formelt skjer ved anmodning om at dommen behandles av EMDs storkammer. (Senterpartiet reserverte seg mot regjeringens beslutning). Dersom ny behandling tillates, vil saken bli prøvd fullt ut, og det må i tilfelle påregnes å gå lang tid før det foreligger endelig avklaring.

Regjeringen fremmet 14. september også forslag til lovendring i påvente av endelig avgjørelse av saken i EMD. Forslaget går i korthet ut på at gjeldende lov gjøres midlertidig inntil det foreligger rettsavklaring fra EMD og eventuell permanent endring av tomtefesteloven.

Dette innebærer at festere og bortfestere inntil videre skal forholde seg til reglene om forlengelse slik de har vært. Dersom endelig dom fra EMD medfører lovendring, må partene være innstilt på at den vil få virkning for forlengelser som er krevd etter at den midlertidige lov trådte i kraft i kraft.

Lovforslaget synes imidlertid å åpne for at eventuell lovendring også vil kunne få virkning for avtaler om forlengelse inngått før den midlertidige loven trådte i kraft. Dette reiser spørsmål om forbudet i Grunnloven § 97 om å gi lover tilbakevirkende kraft. Etter vår mening taler de beste grunner for at en slik rekkevidde av en eventuell senere lovendring vil ramme kjernen av § 97, og det må i tilfelle forventes en rekke rettssaker.

Etter tomtefesteloven § 36 må festere fremsette skriftlig krav om forlengelse av festekontrakten senest ett år før festekontrakten utløper. De festere som det er aktuelt for, anbefales å fremsette krav om forlengelse overensstemmende med gjeldende lov og den varslede midlertidige loven.

Bortfestere behøver ikke å foreta seg noe ut over å registrere at det kreves forlengelse og avvente det endelige utfall i EMD og eventuell permanent lovendring.

Blir EMDs dom stående, må det forventes lovendring med skjerpede vilkår for festere for forlengelse av festekontraktene. Spørsmålet er om lovgiver i tilfelle vil gjøre endringene gjeldende også for tidligere inngåtte avtaler, jf. ovenfor om Grunnloven § 97. Kommer storkammerbehandlingen til at gjeldende lov ikke er i strid med EMK, må det forventes at gjeldende lovgivning opprettholdes. EMDs Storkammer vil om ca 3 uker avgjøre om anken skal tas til behandling eller ikke.

Om dommen blir stående, kan vi ikke se at den vil kunne få betydning for andre sider av tomtefesteretten som f.eks. festernes rett til innløsning av festetomten og/eller gjeldende regler om regulering av festeavgift.

Advokat (H) Tallag Andersen

tallag.andersen@seland-law.no