Høyesterettsdommer om krav på dagmulkt ved forsinkelse etter bustadoppføringslova

Høyesterett har nylig avsagt to dommer (HR-2011-951-A og HR-2011-952-A) vedrørende krav om dagmulkt etter bustadoppføringslova. Denne loven gjelder når en forbruker inngår avtale med en entreprenør om kjøp av ny bolig under oppføring. Ofte inngås disse kontraktene når boligen fortsatt kun er på tegnebrettet. Selv om loven ikke automatisk gjelder når kjøperen er næringsdrivende blir det i praksis ofte avtalt at bustadoppføringslova likevel skal utfylle kjøpekontrakten.

Høyesterettsdommene er følgelig relevante for et stort antall kjøpekontrakter for nye boliger.

Bustadoppføringslova § 18 første ledd gir forbrukeren rett til å kreve dagmulkt for hver dag forsinkelsen varer "…[d]ersom overtaking ikkje kan skje til den tida forbrukaren har rett til å krevje etter §§ 10 og 11...". Dagmulkten er med andre ord knyttet opp til tidspunkt for overtakelse, og den fungerer som en standarderstatning for forsinkelse uten hensyn til om forbrukeren faktisk er påført et tap.

Lovens § 10 første ledd fastsetter at entreprenøren skal overholde frister som er avtalt for overtakelse. Tredje ledd bestemmer at der det ikke er avtalt frist for overtakelse, skal entreprenøren påbegynne arbeidet så snart forbrukeren har sagt i fra om det og videre at arbeidet skal utføres med rimelig framdrift og uten unødig avbrudd. § 11 regulerer de situasjoner der entreprenøren kan kreve tilleggsfrist.

For at regelen om dagmulkt skal få noen effekt for forbrukerkjøperen er det, som de nylige avsagte høyesterettsavgjørelsene viser, avgjørende at det i kjøpekontrakten er avtalt et rettslig bindende tidspunkt for overtakelse.

HR-2011-951-A gjaldt salg av boliger i et nytt boligkompleks, der det i kontrakten het at selger "…tok sikte på ferdigstillelse annet halvår 2007". Overlevering av de aktuelle leilighetene skjedde imidlertid først mellom januar og mars 2009, altså over to år senere.

Høyesterett fant at formuleringen i kontrakten måtte forstås slik at selger ikke var sikker på tidspunktet for overdragelse og derfor heller ikke hadde lovet noe. Det ble antatt at uttalelser fra eiendomsmegler og visningsassistenter om hvor raskt byggingen ville gå hadde vært nokså optimistiske, men Høyesterett fant ikke grunn til at dette kunne rokke ved kontraktens ordlyd. Kontrakten kunne heller ikke tolkes som en prognose som bandt selgeren til å ferdigstille boligene innen rimelig tid etter utløpet av 2007. Heller ikke en subsidiær anførsel om at det forelå brudd på fremdriftsplikten eller bustadoppføringslova § 10 tredje ledd nådde fram. Kjøperne hadde følgelig ikke krav på dagmulkt.

Den andre saken (HR-2011-952-A) gjaldt salg av leiligheter i en eldre bygning som skulle rehabiliteres og selges som nye leiligheter. På samme måte som i ovennevnte sak, gav ikke kjøpekontrakten uttrykk for et rettslig bindende tidspunkt for overtakelse. Men, fordi selger ved kontraktsinngåelsen hadde "…opplyst om et planlagt leveringstidspunkt som han positivt [visste var] helt urealistisk…", forelå det etter Høyesteretts vurdering mislighold. Forbrukerkjøperen hadde derfor likevel krav på dagmulkt og dette ble begrunnet med at det forelå uaktsomhetsansvar og brudd på fremdriftsplikten etter bustadoppføringslova § 10 tredje ledd.

Det er etter dette viktig å være oppmerksom på at bustadoppføringslova ikke påbyr entreprenører å angi eksakt overtakelsestidspunkt ved kontraktssignering. Klare frister for overtakelse bør kjøperen derfor selv, gjerne med bistand av advokat, sørge for at blir tilstrekkelig regulert i kjøpekontrakten.