Nye regler om forlengelse av festeavtaler
Regjeringen fremmet 27. mars d.å. forslag til endringer i tomtefesteloven (Prop. 73 L).
Regjeringen fremmet 27. mars d.å. forslag til endringer i tomtefesteloven (Prop. 73 L).
Forslaget har sin bakgrunn i at Den europeiske menneskerettighetsdomstolen (EMD) i 2012 kom til at daværende § 33 i tomtefesteloven var i strid med menneskerettighetskonvensjonen (EMK). Bestemmelsen gikk ut på at festere av tomt til bolig og fritidshus ved utløpet av den avtalte festetid kunne kreve forlengelse av kontrakten på samme vilkår som før uten rett for bortfester til å kreve endring av f.eks. festeavgiften.
Det ble etter dette nedsatt et lovutvalg for å vurdere konsekvensen av dommen, og vi har hatt en midlertidig lov som stiller forlengelser "på vent" i påvente av permanent lovendring.
Forslaget innebærer at festere for bolig og fritidshus fortsatt kan kreve forlengelse av kontrakten, men ikke på samme vilkår som før.
Etter forslaget kan bortfester kreve ny festeavgift basert på 2,5 % av tomteverdien. Forslaget går ut på at verdien ikke skal kunne settes høyere enn kr. 9.000,- pr dekar indeksregulert fra 1. januar 2002. For inneværende år tilsvarer det kr. 11.378,-.
Forslaget inneholder en viktig begrensning i regelen om beløpsgrense. Etter § 15 siste ledd gjelder beløpsgrensen ikke "i den grad det er naudsynt av omsynet til vernet bortfestaren har etter Den europeiske menneskerettskonvensjonen". Reservasjonen er begrunnet i at det er behov for en sikkerhetsventil. Det er grunn til å stille spørsmål ved hvorfor man velger et slikt unntak istedenfor å fremme et forslag som i seg selv gir tilstrekkelig vern etter konvensjonen.
Fra festerhold er det kommet til dels skarpe reaksjoner på forslaget som følge av at et stort antall festere risikerer mangedobling av festeavgiften. Har man f.eks. hytte på festet grunn på en verdifull strandtomt med hittil heller beskjeden festeavgift, kan økningen bli betydelig. Ikke minst gjelder det dersom det dreier seg om en stor tomt. Er den på to dekar, vil det kunne gi årlig festeavgift på kr. 22.756,-.
Et annet viktig spørsmål er hvilke kontrakter lovendringen om økning av festeavgiften ved forlengelse skal gjelde for. Grunnloven § 97 har forbud mot å gi lover tilbakevirkende kraft. Regjeringen har landet på det standpunkt at endringen skal gjelde også for de forlengelser som var gjennomført før dommen fra EMD i 2012. Forholdet til Grunnloven er for komplisert og omfattende til å gå inn på her. Jeg nøyer meg med å stille spørsmålstegn ved holdbarheten av standpunktet. Det kan ramme mange hardt økonomisk, ikke minst de som har kjøpt bolig eller fritidseiendom med lav festeavgift, noe som selvsagt har virket inn på salgsverdien. Økes festeavgiften merkbart, vil det selvsagt medføre tap i form av redusert omsetningsverdi. Retten til forlengelse på samme vilkår kom inn i loven i 2004. Det dreier seg dermed sannsynligvis om svært mange kontrakter som er forlenget uten at partene hadde noen foranledning til å ha EMK-problematikken i tankene.
Etter forslaget skal økt festeavgift bare kunne kreves for fremtidige terminer. Det innebærer at økt festeavgift ikke kan kreves for tiden fra forlengelsestidspunktet til lovendringen trer i kraft.
Lovforslaget inneholder ut over dette en del frister og andre formaliteter som det er viktig å sette seg inn i for den som skal anvende reglene.
Tomtefesteloven har lenge vært politisk omstridt, og det har vært en lang rekke rettssaker om tolkning av loven, ikke minst om regulering av festeavgift. Dette forslaget til lovendring er neppe egnet til å dempe konfliktnivået.
