Omgjøring av borettslag til eierseksjonssameie

Det er i dag to hovedmodeller for organisering av boligeiendommer i Norge som ikke er eneeie; borettslag og eierseksjonssameier. Borettslag reguleres av borettslagsloven fra 2003. Eierseksjonssameier reguleres av eierseksjonsloven fra 1997.

Den opprinnelige borettslagsloven var fra 1960, men ble fornyet i 2003. I den anledning forsøkte lovgiver å redusere forskjellen mellom borettslag og eierseksjonssameier. Til tross for dette er det fortsatt enkelte forskjeller mellom organiseringsformene, hvorav felles ansvar for borettslagets fellesgjeld , forkjøpsrett for andre medlemmer i borettslaget (og boligbyggelaget) og begrensninger i mulighet for utleie av boenheten i borettslag er noen av de viktigste forskjellene.

På bakgrunn av blant annet disse forskjellene har det over tid medført en prisdifferanse på borettslagsleiligheter og eierseksjonsleiligheter. I et forsøk på å utjevne denne prisdifferansen, samt å få større rådighet over sin egen leilighet, ønsker stadig flere borettslag å omgjøres til eierseksjonssameier. Under er det redegjort for hovedmomentene i en slik prosess, dog ikke utfyllende.

Ved omgjøring av borettslaget til et eierseksjonssameie, er det flere rettslige prosesser som finner sted. For det første må selve borettslaget avvikles etter bestemmelsene i borettslagsloven Kap 11. Dette er en prosess som har mange likhetstrekk med prosessen ved å avvikle et aksjeselskap, med valg av avviklingsstyret, utsendelse av kreditorvarsel og melding til foretaksregisteret med mer. Samtidig skal den fysiske eiendommen seksjoneres etter bestemmelsene i eierseksjonslovens §§ 5-13. Som regel er eiendommen tinglyst på borettslaget.

Avgjørelse om omgjøring av borettslaget til et eierseksjonssameie, og herunder avvikling av borettslaget, tas av borettslagets generalforsamling. Vedtaket må fattes i to etterfølgende generalforsamlinger, med minst fire ukers mellomrom. Begge vedtakene må fattes med minst to tredjedels flertall, jfr. borettslagsloven § 11-1. Det velges samtidig et avviklingsstyre som forestår den videre avviklingsprosessen. Dette kan være likt det opprinnelige styret.

En avvikling av borettslaget vil medføre at borettslagets (gjenstående) fellesgjeld må innfris. Dette kan gjøres ved at fellesgjelden overføres som fellesgjeld til det nyopprettede eierseksjonssameie. Dette må i så fall avtales med den aktuelle kreditor i forkant. Alternativt kan borettslagets fellesgjeld innfris ved at den enkelte (nye) seksjonseier innfrir sin andel av fellesgjelden. Dette kan for eksempler finansieres med sikkerhet i den nye seksjonen.

Vedrørende seksjoneringen av eiendommen må det sendes inn begjæring om seksjonering til den aktuelle kommunen hvor eiendommen ligger. I den forbindelse må det utarbeides plantegninger og vedtekter for det nye eierseksjonssameiet. Leietakers lovbestemte forkjøpsrett ved seksjonering gjelder ikke i dette tilfellet. Etter kommunal godkjenning av seksjoneringsbegjæringen, sendes den til Statens Kartverk for tinglysning.

Målsetningen bør være at borettslagets endelige avvikling finner sted samtidig med seksjoneringen av eiendommen. På denne måten kan andelshaverne i borettslaget få utlevert "sin" leilighet ved utlodding fra borettslaget.

Vedtak om avvikling av borettslag kan også omgjøres av generalforsamlingen i borettslaget. Et vedtak om omgjøring av det opprinnelige avviklingsvedtaket fattes med simpelt flertall. Mulighet for omgjøring bortfaller når deling eller utlodding er foretatt, jfr. borettslagsloven § 11-13.