Salg av ny bolig - bustadoppføringsloven eller avhendingsloven

Ved salg av bolig som entreprenør selv oppfører kan entreprenøren på bestemte vilkår velge om han vil selge boligen etter reglene i "lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m." (bustadoppføringsloven) eller om salget skal skje etter reglene i "lov om avhending av fast eigedom" (avhendingsloven).‍

Valg av regelverk for salg av boligen har forskjellige fordeler og ulemper for entreprenøren, og entreprenøren bør derfor vurdere nøye hvilket regelsett som er det mest optimale for entreprenøren i det enkelte prosjekt.

Etter bustadoppføringsloven har entreprenøren plikt til å stille garanti til kjøper tilsvarende 3 % av kontraktssummen frem til overtakelse, jfr. buofl § 12 3. ledd. Dersom kjøper eier tomten selv er entreprenørens krav til garanti kun 10 % av kontraktssummen i perioden frem til overtakelse (dog er ofte kontraktsummen mindre ettersom tomteverdien er holdt utenom), jfr. buofl § 12. 2. ledd. I begge tilfeller plikter entreprenøren å stille garanti tilsvarende 5 % av kontraktsummen i fem år etter overtakelse av eiendommen.

Erfaringsvis har det vist seg at det er dyrt for entreprenører å stille garanti som pliktig etter bustadoppføringsloven. Det er få finansinstitusjoner som vil stille slik sikkerhet for entreprenører, og de som er villig til å stille sikkerhet krever ofte så høy pris at det er lite attraktivt for entreprenøren. Resultatet er at entreprenøren betaler dyrt for sikkerheten eller at entreprenøren må avsette et pengebeløp på sperret konto i garantiperioden. Unødvendig å si, har dette stor innvirkning på lønnsomheten for entreprenøren og ikke mist entreprenørens likviditet. Ikke minst ettersom det er krav om garanti i 5 år etter overtakelse.

Det er imidlertid en mulighet for entreprenør å unngå krav om garantistillelse. Dersom entreprenøren først selger boligen etter at den er ferdig, vil han kunne selge eiendommen etter reglene i avhendingsloven.  Det er da ingen plikt for entreprenøren å stille garanti.

Det må i den forbindelse avklares hva som skal til for at eiendommen anses som ferdig. Videre må det avklares når en avtale skal anses for å være inngått.

Dersom boligen har brukstillatelse eller ferdigattest er den å anse som ferdig, og da kan den selges etter reglene i avhendingsloven.

Etter alminnelige kontraktsrettslige regler inngås en avtale med tilbud og aksept. Dette medfører at dersom det oppstår tvil om når en avtale er inngått, vil det være relevant å se hen til når partene ble enige om avtalen og dens hovedinnhold, og ikke bare dato på kjøpekontrakten. Med andre ord vil en etterfølgende kontraktsignering fort kunne anses å være en utfylling av den opprinnelige avtalen inngått mellom partene ved aksept av tilbud. Dette medfører at dersom det er inngått en "gentlemen's agreement" om salg av bolig før den er ferdig, herunder størrelsen på kjøpesummen, vil en domstol trolig anse avtalen om salg som inngått før boligen ble ferdig, og dermed reguleres avtalen etter reglene i bustadoppføringsloven.

Hva som er mest fordelaktig for den enkelte entreprenør vil varer etter de konkrete omstendighetene.

Dersom entreprenøren har tilstrekkelig likviditet og kan gjennomføre byggeprosjektet uten forskudd fra kjøper eller sikkerhet fra en kjøpekontrakt, vil entreprenøren kunne selge boligen etter avhendingsloven, og slippe kostnadene ved garantikravet etter bustadoppføringsloven.

Imidlertid er et ofte slik at entreprenøren har behov for å selge boligen/prosjektet tidligere, enten for å finansiere prosjektet eller for å tilfredsstille krav til lånefinansiering (sikkerhet i inngåtte kjøpekontrakter). Tidvis kan det også være usikkerhet vedrørende markedsutsiktene og det kan dermed være hensiktsmessig for entreprenøren å selge boligen, fremfor å bygge på spekulasjon. I slike tilfeller vil det være hensiktsmessig for entreprenøren å selge boligen etter reglene i bustadoppføringsloven, selv om han da må stille sikkerhet som følger av lovenes bestemmelser.

Dersom entreprenøren selger boligen etter bustadoppføringsloven, men ikke stiller slik sikkerhet som fremkommer av loven, kan dette få store konsekvenser for entreprenøren. Manglende garantistillelse er å anse som mislighold fra entreprenørens side, og gir kjøperen rett til å holde tilbake HELE vederlaget, jfr. bustadoppføringsloven § 12 siste ledd.

Hvilken løsning den enkelte entreprenør bør velge er avhengig av det enkelte prosjekt og entreprenørens økonomiske stilling. Har entreprenøren god likviditet og mulighet til å finansiere utbyggingen uten forskudd fra kjøper, kan det være hensiktsmessig å vente med å selge til etter boligen er ferdig. Da slipper entreprenøren å stille garanti, men tar samtidig risikoen for at han får solgt eiendommen (til riktig pris) når den er ferdig. Har entreprenøren ikke anledning til å forestå finansieringen av utbyggingen uten sikkerhet i kjøpekontrakt eller forskudd fra kjøper, bør entreprenøren selge boligen før ferdigstillelse. Da kan entreprenøren kreve forskudd fra kjøper på bestemte vilkår, men må da samtidig påta seg garantiforpliktelsene etter bustadoppføringsloven, både forut for og i etterkant av overtakelsen.

Avslutningsvis bemerkes det at krav om garanti fra entreprenøren har ingen innvirkning på vurderingen av om det foreligger en mangel ved boligen.