Eiendomssalg kan utløse etteroppgjør

I siste utgavet av bladet Bedre Gardsdrift skriver advokatfullmektig Kristine Hovind Bøhnsdalen og advokat og partner Svein Aalling om etteroppgjør etter odelsloven § 57. Artikkelen kan også leses i sin helhet nedenfor. Ønsker du å vite mer om interessebladet Bedre Gardsdrift, kan du ta en titt her.

Innledning

Etteroppgjør etter odelsloven (odl.) § 57 vil si at medarvingene til den som har overtatt en eiendom i medhold av odels- eller åsetesrett kan kreve å ta del i gevinsten dersom hele eller deler av eiendommen selges videre. Bestemmelsen skal forhindre at odels- og åsetesretten misbrukes til å sikre seg gården rimelig, for så å selge den og beholde hele gevinsten selv. I denne artikkelen vil vi kort belyse vilkårene for etteroppgjør ved senere salg fra en som har overtatt eiendommen ved en frivillig avtale. Det avgrenses mot etteroppgjør etter odelsløsning. Bestemmelsen om etteroppgjør kan sies å være en arvebestemmelse «gjemt» i odelsloven, som griper inn i den ellers frie disposisjonsretten. Man har i utgangspunktet full rett til å forfordele sine barn som man ønsker, men odl. § 57 gir medarvingen til den som overtar en landbrukseiendom, på visse vilkår rett til å ta del i en eventuell merverdi som fremkommer ved videresalg innen 10 år etter overtakelse. Bestemmelsen kom inn i odelsloven i 1974, men gjaldt da bare etter at eiendommen var overtatt på skifte (etter dødsfall). I 2009 førte en lovendring til en betydelig utvidelse av adgangen til etteroppgjør, slik at dette nå kan kreves også etter at foreldrene har overdratt gården mens de lever (som jo er det mest vanlige).

Når kan etteroppgjør kreves?

Et grunnvilkår er at eiendommen er kjøpt etter «åseteslignende prinsipper». I dette ligger det et krav om et visst prisavslag i forhold til markedspris. Dette vilkåret er oppfylt i nær samtlige familieoverdragelser. Videre kan etteroppgjør kreves når eieren «avhender» hele eller deler av eiendommen innen 10 år etter at han eller hun overtok den. Utgangspunktet for 10-årsfristen må antakelig regnes fra det tidspunkt da erververen ifølge kontrakten faktisk har overtatt eiendommen, normalt fra tidspunktet hjemmelen ble overført. Det må være inngått en bindende avtale om videresalg innenfor 10 års-fristen for at etteroppgjør skal kunne kreves. Det er ikke tilstrekkelig at det er inngått en opsjonsavtale om et eventuelt fremtidig salg med f.eks. en utbygger. I tillegg er det et krav at eieren får en «vesentlig gevinst» ved avhendelsen. Hva som er «vesentlig gevinst» er en skjønnsmessig vurdering og vil variere i hvert enkelt tilfelle. Dersom eieren selger eiendommen og får en gevinst som tilsvarer det han selv fikk i åsetesfradrag, vil det kunne være tilstrekkelig. Dette kan illustreres med et praktisk eksempel: Eiendommen X blir taksert til kr. 4 millioner. A er best odelsberettiget og kjøper eiendommen av sine foreldre for kr. 3 millioner. Han har da fått et åsetesfradrag på kr. 1 million (25 %). Tre å senere selger han eiendommen til B for kr. 4 millioner. Han får da en gevinst på kr. 1 million som tilsvarer åsetesfradraget, og som hans søsken etter omstendighetene kan kreve en andel av. I en høyesterettsdom fra 2000 (Rt. 2000 s. 959) kom retten (under dissens 3-2) til at etteroppgjør også kunne kreves ved såkalte «ombytte», dvs. selv om gevinsten i sin helhet er brukt til oppgradering av eller tilkjøp til eiendommen. Hva salgssummen brukes til har dermed ingen betydning ved vurderingen av om det kan kreves etteroppgjør.

Hvem kan kreve etteroppgjør og hvor mye kan kreves?

I de tilfellene hvor eiendommen er overdratt ved frivillig salg, vil et etteroppgjør etter odl. § 57 kunne kreves av eierens medarvinger. Det vil normalt være eiers søsken. Et sentralt spørsmål er hvor mye medarvingene kan kreve i etteroppgjør. Hvordan gevinsten skal fordeles omtales ikke direkte i odl. § 57, men den som har solgt eiendommen skal naturligvis også ha sin del. Som utgangspunkt kan det være naturlig å tenke at det skal foretas en likedeling mellom alle arvingene i oppgjøret, men ifølge forarbeidene er det overordnede hensyn at det skal foretas en fordeling som anses rimelig i det enkelte tilfelle. Ved fordelingen kan det tas hensyn til inflasjon i eiertiden, verdiøkning som skyldes eierens påkostninger, ulik skattebelastning mellom partene mv. Dette kan medføre at fordelingen av gevinsten ved salget blir ulik i kroner og øre mellom partene, men hensikten er at det skal bli en fordeling som alt i alt fremstår som rimelig. Det er lett å være enige i disse hensynene, men i praksis er det ofte vanskelig å bli enige om en rimelig skjevfordeling av et større pengebeløp.

Avslutning

Odelsloven § 57 er en bestemmelse med edle motiver som skal sikre at den som oppnår en større gevinst kan måtte finne seg i å dele denne med sine med arvinger. Uansett hvor rimelig bestemmelsen er tenkt å være, vil et slikt etteroppgjør lett skape tvister. Det kan derfor være hensiktsmessig at spørsmål knyttet til etteroppgjør reguleres på forhånd gjennom en avtale mellom de berørte. Det anbefales å snakke sammen om muligheten for etteroppgjør. Det er ingenting som hindrer partene å avtale en annen fordeling, eller en fordeling over et lengre tidsrom enn det som følger av lovens bestemmelse.