Ekspropriasjon – hva innebærer det og hvilke rettigheter har du som grunneier?

Det offentlige eller en privat part kan ha et ønske om et areal eller en rettighet de ikke selv eier, til allmennyttig formål eller privat formål, som for eksempel bygging av skole, vei eller jernbane. Det vil være naturlig å forsøke å bli enige med grunneier om kjøp eller leie mot en salgssum eller annen form for kompensasjon. Dersom grunneier ikke ønsker å selge eller gi ifra seg disposisjon over eiendommen, eller partene ikke blir enige om pris, vil ekspropriasjon kunne være en utvei for den som ønsker arealet.

Grunnloven § 105 forutsetter at ekspropriasjon kan finne sted, når «statens tarv» fordrer at noen må avgi «sin rørlige eller urørlige eiendom til offentlig bruk». Denne bestemmelsen fastslår samtidig at grunneieren da skal ha full erstatning for avståelsen. Ekspropriasjon er regulert i flere lover, med hovedhjemmel i lov om oreigning av fast eigedom (oreigninglova). Ekspropriasjon defineres der som tvangserverv av eiendomsrett/rettighet til fast eiendom mot erstatning fastsatt ved skjønn.

Oreigningsloven § 2 fastsetter 55 ulike formål som kan danne grunnlag for «tvangserverv av eiendomsrett/rettighet til fast eiendom mot erstatning».  Felles for alternativene er at det må dreie seg om formål av en viss allmennytte. Det samme gjelder plan- og bygningsloven § 35 som gir hjemmel for ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan, mens § 36 blant annet gir hjemmel for ekspropriasjon for å sikre kommunen grunnarealer til ny tettbebyggelse. Vegloven § 50 gir hjemmel for ekspropriasjon til offentlig veg, mens § 53 gir hjemmel til ekspropriasjon til privat veg.

Det er et grunnleggende vilkår at det foreligger interesseovervekt for «tvangservervet», hvilket innebærer at besluttende myndighet gjennom sin avveining mellom interessene til eksproprianten og ekspropriaten må kommer til at tiltaket er utvilsomt mer til gavn enn til skade for at ekspropriasjon skal finne sted. Foreligger ikke en slik interesseovervekt skal ekspropriasjonen ikke gjennomføres.

Den mest vanlige ekspropriasjonssitasjonen er at kommuner etter å ha diskutert frivillig avståelse med grunneier, fremmer ekspropriasjonssak overfor vedkommende for å tiltvinge seg råderett over eiendommen mot en kompensasjon nærmere fastsatt av retten. Det er strenge saksbehandlingsregler for den som ønsker å oppnå ekspropriasjon. Partene oppfordres alltid til å komme til en minnelig ordning før ekspropriasjon iverksettes, men det er ingen forhandlingsplikt. For den private grunneier vil fordelen med forlik ligge i at han/hun  kan kreve inntatt plikter for søkeren som en domstol ikke vil ha anledning til. Den andre fordelen ved forlik er at det som regel avtales høyere erstatning enn det som gis ved rettslig skjønn.

Saksbehandlingsregler

Etter oreigningsloven skal det gjennomføres en saksutredning med fokus på hva som søkes ervervet, til hvilket formål, hvor arealet befinner seg og hvem som rammes. Mangelfull utredning kan medføre negativt vedtak. Søknaden skal videre varsles med rimelig frist til å uttale seg, før Kongen eller den som er gitt fullmakt av departementet, fatter vedtak.

Beslutningen er et enkeltvedtak som kan påklages etter forvaltningslovens regler. Som regel har klagen oppsettende virkning, hvilket innebærer at tvangservervet ikke kan gjennomføres før klagen er behandlet med fortsatt positivt resultat for søkeren.

Skjønn og forhåndstiltredelse

Dersom grunneieren vinner frem i klagerunden, må vedtaket eventuelt angripes av eksproprianten gjennom stevning til Skjønnsretten, jf. skjønnsprosessloven § 48. Begjæring om skjønn til tingretten må tas ut innen 1 år etter at vedtaket om ekspropriasjon er fattet.

Oreigningsloven § 25 gir også hjemme for eksproprianten til å begjære forhåndstiltrede, hvilket innebærer tillatelse til overtakelse før klagen er behandlet og rettskraftig skjønn foreligger. Kongen, eller i praksis, Statsforvalteren tar stilling til slike søknader. Regelen er ment å sikre muligheten for effektiv gjennomføring av ekspropriasjonsvedtak. Siden gjennomføring av ekspropriasjon normalt skjer i to ledd: Først selve vedtaket, deretter utmåling av erstatning grunneieren har krav på som følge av inngrepet, løper søkeren ved forhåndstiltrede en risiko med tanke på hvor stor erstatningen blir. Normalt vil det være for sent å trekke seg fra prosessen når eiendommen er tatt i bruk.

Verdsettelse

Verdsettelsen gjøres etter en rekke skjønnsmessige kriterier fastsatt både i lov og gjennom rettspraksis, og er ofte krevende. Grunnloven § 105 og ekspropriasjonserstatningsloven (vederlagsloven) fastslår sammen med høyesterettsdom 2018 s. 1715 at ekspropriaten skal ha «full erstatning» for sitt individuelle tap som følge av inngrepet. Vederlagsloven oppsetter 3 kriterier for verdifastsettelse; salgsvederlag, bruksverdi eller gjenerverv. Salgsverdi settes etter en objektiv vurdering av hva en «vanlig kjøper» vil betale for eiendommen, jf. Rt. 2017-333-A (Totenvika) avsnitt 34. Bruksverdien baserer seg på avkastningen av eiendommen. Dersom sistnevnte er høyere enn salgsprisen, skal bruksverdien legges til grunn. Begge prisfastsettelsene gjøres ut fra et krav om påregnelighet, der det sees bort fra ekspropriasjonstiltaket, og det sannsynlige scenario legges til grunn. Ved visse typer ekspropriasjon, som overtakelse av grunn med lagerbygg på næringseiendom, kan det være mest naturlig å legge gjenervervsverdien til grunn. Gjenerverv kan være «naudsynt» for å holde vedkommene grunneier mest mulig skadesløs. Vi nevner videre at vederlagsloven §8 gir hjemmel for å gi eieren vederlag for skade og ulempe på gjenværende eiendom.

Ekspropriasjonssaker er gjerne krevende, både juridisk og fordi de ofte trekker ut i tid. Det offentlige mener gjerne å ha gode allmennyttige grunner for tvangservervet, mens grunneieren føler seg overkjørt av myndighetene gjennom tvangsovertakelsen.

Erstatningen som oppnås gjennom rettslig skjønn svarer ofte ikke til grunneierens forventning til hva som er en rimelig erstatning for avståelse av grunn. Interesse-motsetningene gjør at ekspropriasjon og verdifastsettelse er nøye regulert av lovgiver. Reglene er like fullt skjønnsbasert, og det kreves god kunnskap om gjeldende rettskilder for å navigere i dette landskapet.

Advokatfirmaet Seland | Rödl & Partner AS har erfarne eiendomsadvokater med bakgrunn fra ekspropriasjonssaker, og bistår deg med å ivareta dine rettigheter.

‍

‍

‍