Endringer i aksjeloven § 8-10

Etter aksjeloven § 8-10 kan et aksjeselskap som hovedregel kun yte finansiell bistand dersom bistanden ligger "innenfor rammen av de midler selskapet kan benytte til utdeling av utbytte etter § 8-1" - altså innenfor rammen av selskapets frie egenkapital.

Ved eiendomstransaksjoner er det vanlig at det etableres pant i eiendommen til fordel for kjøpers bank i forkant av at transaksjonen gjennomføres. Ved overdragelse av andre typer aksjeselskap er det vanlig at det etableres sikkerhet så snart som mulig i etterkant av gjennomføringen av transaksjonen.

Eiendomsselskap har frem til nå hatt en særskilt adgang til å pantsette selskapets faste eiendom i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet. Denne muligheten fremgikk av en egen forskrift - den såkalte Unntaksforskriften. Det var kun eiendomsselskaper hvis formål var å "eie fast eiendom og drift av denne" som nøt godt av unntaksforskriften. Eiendomsutviklingsselskaper var ikke omfattet av unntaksforskriften.

Denne særskilte adgangen til sikkerhetsstillelse i Unntaksforskriften er nå opphevet, og endringer i aksjeloven § 8-10 trer i kraft med virking fra 1. januar 2020.

Det vil fortsatt være mulig for et eiendomsselskap å stille sikkerhet/pant i eiendommen, men fremgangsmåten må heretter følge hovedregelen i § 8-10, noe som innebærer nye saksbehandlingskrav og en mer omstendelig vei mot målet. Følgene er at det blir mer krevende for et eiendomsselskap å stille sikkerhet i forbindelse med oppkjøp.

Som nevnt over er det vanlig ved eiendomstransaksjoner å etablere sikkerhet i forkant av gjennomføringen. Fremover vil derfor selgers involvering kreves i større grad for å få gjennomført transaksjonen ved salg av eiendom all den tid målselskapets sittende styre er utpekt av selger.

Styret må derfor blant annet utarbeide redegjørelse om:

• Bakgrunnen/begrunnelse for bistanden
• Interessen eiendomsselskapet har for gjennomføringen av disposisjonen
• Vilkår knyttet til gjennomføringen av sikkerhetsstillelsen
• Prisen kjøper skal betale for aksjene
• Konsekvenser sikkerhetsstillelsen vil ha for selskapets likviditet og egenkapital

Styrets vedtak om slik bistand skal "før bistanden ytes godkjennes av generalforsamlingen med flertall som for vedtaksendring".

Kjøpere må derfor innta nye bestemmelser som reflekterer dette i kjøpekontrakten. De nye bestemmelsene må sikre kjøper ynder den nye loven. Kjøper har behov for at selger yter nødvendig bistand slik at pant kommer på plass i form av styrevedtak, generalforsamlingsvedtak mv.

• Selgers representanter sitter i styret før overtakelse, og selger må godkjenne sikkerheten i eiendomsselskapets styre
• Selger må godkjenne sikkerheten på generalforsamling som avholdes i eiendomsselskapet før kreditten ytes
• Styrets redegjørelse må signeres av hele styret (unntatt de inhabile)

På den annen side vil det på selgers side være behov for at det inntas nødvendige forbehold for å unngå styreansvar for det sittende styre for forhold som i realiteten gjelder kjøper og kjøpers finansiering.