Revisjon av småhusplanen

Småhusplanen regulerer hvordan det kan bygges og fortettes på eiendommer som er omfattet av planen. Den legger også begrensninger på selve utnyttelsesgraden på eiendommene. Småhusplanen omfatter rundt 28 000 eiendommer i bydelene Alna, Bjerke, Frogner, Gamle Oslo, Grorud, Grünerløkka, Nordre Aker, Nordstrand, Stovner, Søndre Nordstrand, Ullern, Vestre Aker og Østensjø. Områdene som planen gjelder for, er i all hovedsak de samme som i dagens plan.

Plan- og bygningsetaten sendte den 4. januar 2023 sitt endelige forslag til revisjon av småhusplanen til byrådet. Saken ligger til politisk behandling, og det tas sikte på at byrådet skal vedta revidert småhusplan i inneværende bystyreperiode. Etter politisk behandling i Byrådet og bystyret er planforslaget sendt ut på et nytt offentlig ettersyn sammen med en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) for området som omfattes av planen. Frist for å gi skriftlig uttalelse er 18. august 2023.

‍

Noen hovedpunkter i revidert småhusplan, med endringer etter behandling i Oslo byråd og bystyre:

• Firemannsboliger tillates
• For eneboliger skal tomtestørrelsen være minimum 600 m² per hovedboenhet, for flermannsboliger skal tomtestørrelsen være minimum 400 m² boenhet Sekundærleilighet kan etableres i tillegg for alle boligtyper. Tomtestørrelsekravet gjelder ikke ved oppdeling av bebyggelse som er oppført før planen ble revidert
• Tillatt bebygd areal (BYA) økes fra 16% til 18%, for områder som er merket A eller B i plankartet økes BYA fra 12% til 16%
• Det gis flere unntak fra hovedregelen om 18% eller 16% BYA
• Minimum 60% av tomtens areal skal holdes fir for terrenginngrep
• Det tillates å felle trær der det er nødvending for å oppnå tillatt utnyttelsesgrad på eiendommen
• Minste avstand mellom bebyggelse tas ut av planen
• Forbud mot riving av bebyggelse fra før 1945 er tatt ut
• Takterrasser tillates med gitte utformingskrav
• Tillate gesims- og mønehøyder økes fra 6 til 7 og 8 til 9 meter

Konsekvensene av planforslaget dersom det blir vedtatt, er mindre utbyggingsmuligheter på den enkelte tomt enn gjeldende småhusplan. En del tomter som i dag har plass til flere boliger etter gjeldende plan vil etter ny plan ikke ha mulighet til å tilføre nye boenheter. Det samlede nybolig-potensialet vil derfor være mindre enn det er i dag.

Etter ny plan vil samlet potensial være mellom 2 800 og 10 700 nye boliger – avhengig av om det bygges en- eller flermannsboliger. Dette er en økning fra det opprinnelige planforslaget som ga rom for 2 500 til 3 500 nye boliger. Planforslaget som ble sendt til politisk behandling ga potensial på mellom 2 800 til 7 500 nye boliger.

Forslaget som nå er sendt på høring sikrer mer åpenhet og bedre vekstgrunnlag for vegetasjon, trær og biologisk mangfold, men et sterkere press på områders karakter og grønne verdier enn anbefalt planforslag fra PBE. Dette er et resultat av lettelser som i større grad gir utbyggingsmuligheter på eiendommene.

I forslaget som er sendt på høring har innført flere unntak. Unntakene gir noen muligheter, men blir mer komplisert å sette seg inn i for de som skal tolke planen.

Det bygges for lite nye boliger i Oslo i dag, og en konsekvens av dette er at boligprisene stiger fortsatt. Dersom planforslaget blir vedtatt vil det gi mulighet for mindre utbygging av boliger enn det som har vært mulig å få til etter gjeldende plan, men planforslaget gir rom for mer utbygging enn det opprinnelige forslaget, noe vi ønsker velkommen. Dette vil være et positivt bidrag til videre boligutvikling. Om det vil bli bygget nok til å dekke etterspørselen og dempe prisveksten er et annet spørsmål.

Det er også positivt at planforslaget er mindre restriktivt enn opprinnelig forslag når det gjelder vekstgrunnlag for vegetasjon, biologisk mangfold og åpenhet, noe som også bidrar til at utbyggingsmulighetene ikke blir så amputerte som det opprinnelige forslaget la opp til.

‍