Salgbart bruksareal

Det er uenighet mellom domstolene og Finansklagenemda om sjakter skal inntas i beregningen av S-BRA og inngå i beregningen av P-ROM eller ikke. I en aktuell dom fra Oslo tingrett var dette spørsmålet nylig oppe. Problemstillingen var også nylig oppe i en avgjørelse i Finansklagenemda.

Sandakerveien 16 AS er et single-purpose selskap eid 50/50 av Fredensborg Bolig og Neptune Properties som har stått for utviklingen av et boligprosjekt beliggende i Sandakerveien i Oslo. Før oppføring og ferdigstillelse av leilighetene ble 46 av leilighetene i prosjektet solgt til Vatne Property AS, eid av eiendomsinvestoren Runar Vatne. Kjøpesummen var 222,5 millioner kroner.

Kjøpesummen tok utgangspunkt i en fast pris per kvadratmeter salgbart bruksareal per leilighet (S-BRA), basert på stipulerte arealer før oppstart bygging. I henhold til kjøpekontrakten skulle det før overtakelse foretas en justering av kjøpesummen (opp eller ned) basert på arealoppmåling av leilighetenes S-BRA ved ferdigstillelse. Partene kom ikke til enighet om arealavregningen. I juli 2020 ble kjøpesum i tråd med utbyggers arealoppmåling overført til meglers oppgjørskonto og overtakelse gjennomført, men da under forutsetning av at 8,5 millioner kroner ble tilbakeholdt på meglers konto i påvente av endelig avklaring av partenes uenighet om arealavregningen.

Standpunktet til Vatne Property var at kjøpekontraktens henvisning til «S-BRA (salgbart bruksareal innenfor leilighetenes omsluttende vegger)» ikke omfattet areal som medgår til sjakter, enten disse inngår i ytterveggene eller er bygd i tilknytning til innervegger.

Oslo tingrett er ikke enig i dette og uttaler at formuleringen «salgbart» rent språklig gir anvisning på en vurdering av om arealet prises ved et salg. Ved salg av leiligheter måles areal etter målereglene for bruksareal som inkluderer sjakter. Av den grunn har Vatne på sin side derfor medtatt sjaktareal når leilighetene har blitt målt for videresalg til forbrukere. Retten mener dette klart tilsier at sjakter er «salgbart» areal. Retten uttaler videre at sjaktene inneholder tekniske installasjoner som er nødvendige for leilighetene, inkludert vannrør og ventilasjon. Det må legges til grunn at en kjøper av leilighetene har interesse i at slike tekniske installasjoner er plassert i sjakter og ikke fritt i leiligheten. Partene er dessuten enige om at areal til innervegger er «salgbart». Retten kan ikke se at areal til sjakter står i en annen stilling enn innervegger ettersom det verken er mulig å oppholde seg i sjakter eller innervegger, og både sjakter og innervegger tjener en funksjon i leilighetene.

Retten mener at «salgbart bruksareal» er et innarbeidet begrep i eiendomsbransjen og at det tilsvarer boenhetenes samlede bruksareal i prosjektplanlegging og prosjektsalg av boligbygninger. Dette er også tråd med en nylig avsagt dom i Nord-Troms og Senja tingrett, hvor Thon-selskapet Thongård havnet konflikt med en boligkjøper etter uenighet rundt arealberegning.

Finansklagenemda er imidlertid uenig med domstolene i dette spørsmålet, og er i en enstemmig avgjørelse nylig kommet til motsatt resultat. Saken her dreide seg om en krangel mellom en boligkjøper og en selger i Bergen, hvor kjøper hadde krevd prisavslag som følge av arealsvikt.  Kjøper anførte at det ble gitt uriktige opplysninger ved salget og at det forelå et avvik. Finansklagenemnda kom til at det forelå en mangel og at kjøperen har krav på prisavslag. Finansklagenemnda skriver i sin avgjørelse at de «er enige i at det fremstår unaturlig å regne med det aktuelle arealet i sjakten og pipeløpet som en del av bruksarealet». I den aktuelle saken utgjorde avviket i kvm på ca. 10,5% av totalt P-ROM, noe Finansklagenemda anses stort nok til at arealopplysningene må anses uriktige i lovens forstand, jf. avhl. § 3-8 første ledd.

Det blir spennende å se hvordan rettsutviklingen vil bli på dette området. Advokatfirmaet Seland| Rödl & Partner AS har bred erfaring innen transaksjoner og leieavtaler mellom næringsdrivende, og bistår med rådgivning og tvisteløsning.

‍