Tomtefesters rett til å føre opp gjerde rundt sin fritidseiendom

Hvilken rett har fester til å oppføre gjerde rundt sin fritidseiendom?

I takt med at stadig flere naturområder bygges ut med fritidseiendommer, har vi sett et økende antall konflikter mellom beite- og fritidsinteresser. Alle som har dyr på beite i områder hvor det er festede fritidseiendommer, bør derfor kjenne til hvilke regler som gjelder for festers adgang til å oppføre gjerde.

Konflikter

En betydelig del av landets fjell og utmark er i dag benyttet til beite, og det er derfor stor sannsynlighet for at brukere av hytter og fritidsboliger vil komme i kontakt med beitedyr. Det er heller ikke uvanlig at dyra trives godt rundt og inntil fritidsboliger, hvor de kan gjøre mindre skader, etterlate avføring, og oppleves som nærgående.

For grunneier eller en som har beiterett i området, vil det ofte ikke være ønskelig at beiteressursene skal reduseres ved at fritidseiendommer inngjerdes. Med gjerder kommer det ofte også en risiko for at dyr setter seg fast og skader seg, i verste fall med døden til følge.

Den som fester tomt, rår i utgangspunktet som eier

Utgangspunktet er at den som fester en tomt, har samme fysiske råderett over festetomta som en eier har, jf. tomtefesteloven § 16 (1). Dette innebærer at fester av tomt vil ha rett til å sette opp gjerde mot naboeiendom, på lik linje som tomtas eier, slik det fremgår av grannegjerdelova § 6. Gjerdet må likevel være laget og vedlikeholdt på en slik måte at det ikke er farlig for husdyr, jf. grannegjerdelova § 3.

Fester av tomt kan på tross av dette måtte respektere etablerte bruksrettigheter som andre har i eiendommen. Har en tredjeperson rett til beite på festetomta, kan dette begrense festers rett til å oppføre et gjerde som begrenser beiteretten.

Festers rådighet kan begrenses ved avtale

Utgangspunktet i tomtefesteloven om at fester av tomt rår som en eier, kan begrenses ved avtale mellom fester og grunneier. Partene står her fritt til å avtale andre løsninger enn det som følger av tomtefesteloven, og festers adgang til å oppføre gjerde eller liknende konstruksjoner kan på denne måten begrenses helt eller delvis.

Det er heller ikke uvanlig at festeavtaler inneholder slike begrensninger. En festeavtale som er ofte brukt i beiteområder, er Norges Bondelags standardavtale, som ivaretar lokale beiteinteresser ved å bestemme at «Tomta ikke kan inngjerdes. Eventuell inngjerding må avtales særskilt». Dette er en tydelig formulering som gir lite rom for tolkningstvil og konflikt.

Vi har erfart at en del eldre festeavtaler inneholder reguleringer om gjerde som i større grad beror på skjønn, og at dette lett kan lede til konflikt mellom grunneier og fester. Slike reguleringer kan typisk gå ut på at fester gis rett til å sette opp gjerde i «spesielle tilfeller» og/eller til spesielle formål. Problemet er at det ofte ikke er helt klart hva som ligger i disse vilkårene, og dermed i hvilken grad fester får rett til å oppføre gjerde. Hvis festeavtalen er inngått i et beiteområde, må imidlertid dette etter vår vurdering tillegges betydelig vekt ved tolkningen av en slik klausul, slik at ikke enhver ulempe som følge av beiting uten videre gir fester rett til å oppføre gjerde.

Noen festeavtaler har en bestemmelse om at «Gjerde til beskyttelse av hus kan tillates», eller en lignende formulering. Da kan det bli et spørsmål om hvor langt fra hytteveggen et gjerde kan settes opp. I en nylig avsagt tingrettsdom kom retten, på eget initiativ, til at gjerde i et slikt tilfelle kunne settes opp 2,5 meter fra hytteveggen. Etter vårt syn gikk retten her lenger enn det det var grunnlag for etter kontraktens ordlyd.

Særlig om punktfeste

En spesiell form for feste er punktfeste, som gir fester en rett til å oppføre hytte på et gitt punkt, uten at det er avtalt noen størrelse på festetomta. I slike festeforhold har ikke festeren i utgangspunktet noen alminnelig rådighet som eier over arealet rundt hyttekroppen, slik tilfellet vil være ved feste av et definert tomteareal. Punktfester må derimot anses å ha en bruksrett rundt fritidsboligen, i tråd med partenes intensjoner for festeforholdet. I slike festeforhold må utgangspunktet normalt bli at fester ikke har rett til å oppføre gjerde. Hvis gjerde skal oppføres av punktfester, må dette i så fall avtales med grunneier.

Yttergrensene for punktfesters rådighet er ofte ikke klare. For å unngå at det oppstår tvist om punktfesters adgang til å oppføre gjerde, anbefaler vi i alle tilfeller at dette reguleres på en klar måte i festeavtalen.

Andre begrensninger

I tillegg til at festeforholdets karakter og avtale kan være bestemmende for festers rett til å oppføre gjerde, er det viktig å være oppmerksom på at kommunen kan vedta særskilte begrensninger for oppføring av gjerde i kommuneplan eller reguleringsplan. Der slike begrensninger følger av reguleringsplan, vil det ikke være noen forskjell mellom festetomter og eiertomter. I enkelte kommuner er det totalforbud mot inngjerding av hytter, mens andre kommuner heller har valgt å begrense hvor stor del av arealene som kan gjerdes inn og/eller stille krav til hvordan gjerder skal utformes.  

Grunneiere eller lokale beitelag bør derfor delta aktivt i kommunale planprosesser og høringer for å påvirke planene slik at de i størst mulig grad ivaretar beiteinteressene.

Oppføring av et gjerde kan dessuten begrenses av allemannsretten, og for kystnære områder er det også viktig å kjenne til de spesielle reglene som gjelder for bygging i 100-metersbeltet fra sjøen.

I områder hvor det har vært beite i lang tid, kan begrensninger i retten til å oppføre gjerde også følge av sedvane eller lokal uskreven rett.

‍

‍