Månedens SelandProfil: Tallag Andersen
Tallag er partner i Seland. Han er spesialisert innenfor fast eiendom og har utstrakt erfaring med problemstillinger knyttet til fast eiendoms rettsforhold, bl.a. ekspropriasjon og tingsrett, herunder tomtefeste, og for øvrig med forvaltningsrett, erstatningsrett og arbeidsrett.
Tallag er partner i Seland. Han er spesialisert innenfor fast eiendom og har utstrakt erfaring med problemstillinger knyttet til fast eiendoms rettsforhold, bl.a. ekspropriasjon og tingsrett, herunder tomtefeste, og for øvrig med forvaltningsrett, erstatningsrett og arbeidsrett. Tallag er med i faggruppen Fast eiendom/entreprise hos Seland og er leder for faggruppen Tvisteløsning/prosedyre, idet prosedyre er en av Tallags hovedoppgaver. Tallag har hatt møterett for Høyesterett siden 1981.
Nedenfor følger Tallags artikkel om et kjært tema:
UTDYPING AV TEMAET FORLENGELSE AV FESTEKONTRAKT. SPØRSMÅL OM FORHOLDET TIL GRUNNLOVEN § 97, FORBUD MOT TILBAKEVIRKNING
Etter tomtefesteloven § 33 kunne festere av tomt til bolighus og fritidshus ved festetidens utløp kreve forlengelse av festeforholdet på samme vilkår. Dette innebar at festere som hadde kontrakt som løp bare et visst antall år, ved kontraktens utløp kunne kreve den forlenget på samme vilkår som før. Det gjaldt også om festeavgiften var blitt liggende langt etter utviklingen av tomteverdien.
Den Europeiske menneskerettighetsdomstolen (EMD) fant i juni 2012 ut at det er i strid med den Europeiske menneskerettighetskonvensjonen (EMK) å ha regel om forlengelse på samme vilkår med festeavgift i størrelsesorden 0,25 % av tomteverdi.
Det ble i desember 2012 vedtatt en midlertidig lov om rett til forlengelse av feste til bolighus og fritidshus. Endringen gikk ut på å "nullstille" alle saker om forlengelse i påvente av lovendring. Samtidig nedsatte regjeringen et utvalg for vurdering av endringer i tomtefesteloven (Lilleholtutvalget). Utvalget avga sin innstilling 15. oktober 2013, NOU 2013:11, Festekontrakter og folkerett.
Utvalget fremlegger fem alternative endringer av § 33 om adgangen til å kreve forlengelse av festekontrakter for bolig- og fritidshus. Løsningene begrenser ikke festers adgang til å kreve forlengelse, men gir bortfester rett til å kreve oppregulering av festeavgiften som vilkår for forlengelse. Noen av løsningene kan føre til betydelig skjerping av vilkårene i form av økt festeavgift. Forslagene omfatter alle tidsbegrensede festekontrakter, også de som ble forlenget etter § 33 slik den lød før den midlertidige loven.
Lilleholtutvalget har vurdert om dette vil være i strid med Grunnloven § 97 som inneholder forbud mot å gi lover tilbakevirkende kraft. Utvalget konkluderer med at det ikke er grunnlovstridig. Etter min oppfatning er dette i det minste for absolutt og unyansert.
På tomterettens område har vi lang praksis for at lovgiver kan gripe inn i løpende kontraktsforhold. På denne bakgrunn kan det neppe være tvilsomt at det ikke dreier seg om grunnlovsstridig tilbakevirkning å gripe inn i fremtidige forlengelser. De som har tidsbegrenset festekontrakt som ikke var utløpt da vi fikk den midlertidige loven, må nok derfor finne seg i lovendring som gir grunneier rett til å kreve økt festeavgift som vilkår for forlengelse.
Dette innebærer likevel ikke at festerne må finne seg i enhver endring. Om en tilbakevirkning er i strid med Grunnloven § 97, vil avhenge av en rekke faktorer og bred avveining hvor rimelighet er ett av flere elementer.
Særlig hvor det har skjedd eierskifte, vil tilbakevirkning lett kunne fremstå som urimelig. Ved kjøp/salg av eiendom, bortfestet eller festet, har festeavgiften normalt betydning for vederlaget. Tilsvarende har festeavgiften betydning for verdsettelsen og arveavgiftsgrunnlaget ved arveovergang. Dette har også betydning for oppgjøret mellom arvingene.
Også utenom eierskiftene kan det oppfattes som urimelig om ny lovgivning gjør det mulig å omgjøre avtalen mellom partene. Grunneieren kan f.eks. ha akseptert forlengelse av kontrakten på samme vilkår ut fra ønske om å ha et godt forhold til festerne. Skal grunneier i slike tilfeller kunne ombestemme seg og i kraft av ny lovgivning kreve høyere festeavgift?
Dette vil være å gripe inn i etablerte forhold på en måte som gir bortfesteren tilfeldig gevinst og fester et uforutsett tap. For festerne vil det oftest oppfattes som høyst urimelig. Jeg antar at gode grunner taler for at det kan være i strid med Grunnloven § 97.
Den grunnlovsmessige side bør følgelig etter min mening vurderes nøye før det eventuelt fremmes forslag om lovendring i tråd med Lilleholtutvalgets innstilling. Dette bør gjøres langt grundigere og mer nyansert enn det utvalget har gjort.
Under enhver omstendighet bør festere av bolig- og fritidseiendommer forberede seg og mobilisere seg med sikte på å ivareta sine interesser politisk for å forhindre urimelig tilbakevirkning i form av skjerpede festevilkår.
