Månedens SelandProfil: Tallag Andersen
Tallag er partner i Advokatfirmaet Seland DA. Han har hatt møterett for Høyesterett siden 1981 og har hatt omfattende praksis innen prosedyre og innen generell forretningsjus og private rettsforhold.
Tallag er partner i Advokatfirmaet Seland DA. Han har hatt møterett for Høyesterett siden 1981 og har hatt omfattende praksis innen prosedyre og innen generell forretningsjus og private rettsforhold. Tallag arbeider særlig med fast eiendoms rettsforhold bl.a. ekspropriasjon og tingsrett, herunder tomtefeste, og for øvrig med forvaltningsrett, erstatningsrett og arbeidsrett. Tallag er også godkjent rettsmekler og forfatter av fagartikler i "Lov og Rett" og er foredragsholder innen temaet fast eiendom.
Nedenfor følger hans artikkel om temaet "Feriesteder og boplikt/konsesjon".
Er man på jakt etter feriested, bør man undersøke om kommunen har "nedsatt konsesjonsgrense", populært (?) omtalt som boplikt. Begrepet "nullgrense" brukes også.
Det er i alt 65 kommuner som har innført slike bestemmelser, herunder et stort flertall av kystkommunene fra svenskegrensen til Mandal. Det samme gjelder flere populære vintersports- kommuner.
Hjemmel for å fastsette slike regler finnes i konsesjonsloven § 7 og gjelder i første rekke bebygd eiendom "som er eller har vært i bruk som helårsbolig".
Dersom kjøper av slik eiendom ikke forplikter seg til at eiendommen skal brukes som helårsbolig, må vedkommende søke om konsesjon. Det skal i tilfelle foretas en konkret vurdering først og fremst av kommunens behov for at den aktuelle eiendommen brukes som helårsbolig. Det er altså ikke noe automatikk i at det ikke gis konsesjon hvis kjøperen ikke forplikter seg til å bruke eiendommen som helårsbolig.
Når det søkes konsesjon, vil det lønne seg å foreta skikkelige undersøkelser om kommunens praksis i sammenlignbare saker. I den forbindelse bør det utarbeides grundig argumentasjon om de forhold som taler for at det nettopp her ikke ligger an til å operere med boplikt.
Det er ikke nødvendig at kjøper forplikter seg til selv å bruke eiendommen som helårsbolig. Også utleie som helårsbolig aksepteres.
Bruk som helårsbolig innebærer at eiendommen brukes som vedkommendes reelle bolig, noe som krever registrering etter lov om folkeregistrering.
Boplikten gjelder som hovedregel ikke ved overføring til "nærstående" (ektefelle og nær familie som angitt i § 5, 1. ledd nr. 1). Forutsetning for unntaket er at overdrageren har eid eiendommen i 5 år før overdragelsen. (Denne fristen gjelder normalt ikke hvis eieren dør før 5-årsfristen utløper).
Kommunene kan fastsette forskrift om at fritaket for "nærstående" ikke skal gjelde. Det er imidlertid svært få kommuner som har fastsatt slik forskrift.
Ved kjøp av konsesjonspliktig eiendom er det viktig å være oppmerksom på hvem som har "konsesjonsrisikoen", dvs. hva som skjer hvis kommunen ikke gir konsesjon, f.eks. uten boplikt. Dersom ikke annet er avtalt, er det kjøper som sitter med denne risikoen. Det innebærer at kjøper ikke kan heve kjøpet dersom det ikke gis konsesjon, men må selge eiendommen videre. Prisen på eiendommer med boplikt og uten boplikt kan være svært forskjellig. Dersom man har kjøpt en eiendom til fritidsformål, men må selge som helårsbolig, kan tapet bli smertelig.
Enhver kjøper av konsesjonspliktig eiendom bør derfor forsøke å forhandle seg frem til at kjøpet kan gjøres om i tilfelle det ikke gis konsesjon, eventuelt at konsesjon ikke gis på de ønskede vilkår.
Et slikt vilkår bør kombineres med sikkerhet for kjøpesummen. Det kan f.eks. gjøres ved at kjøpesummen skal stå på meglers klientkonto inntil konsesjonsspørsmålet er avklart.
Avslutningsvis nevnes at vi har opplevd eiendomsmeglere som i salgsoppgaver prøver å minimalisere betydningen av at det i vedkommende kommune er "nullgrense". Er det tilfellet, er det all grunn til å være på vakt og ta de nødvendige grep for å unngå problemer. Å basere seg på meglers forsikring om at det sikkert går i orden, er ikke å anbefale.
Advokat (H) Tallag Andersen
