NOU 2014:6 - Revisjon av eierseksjonsloven

I juni 2013 oppnevnte regjeringen et offentlig utvalg (Wyllerutvalget) for å vurdere revisjon av eierseksjonsloven fra 1997. Utvalget leverte mandag 18. august 2014 sin utredning (NOU 2014:6 Revisjon av eierseksjonsloven) til kommunal- og moderniseringsminister Jan Tore Sanner. I sin utredning anbefalte utvalget flere større og mindre endringer i eierseksjonsloven. NOU'en blir nå sendt ut på høring med høringsfrist rundt årsskiftet (p.t. ikke fastsatt).

I det følgende vil enkelte sentrale endringer bli nærmere omtalt. Utredningen inneholder imidlertid også flere forslag til endringer som ikke blir nærmere omtalt.

‍Forenkling av seksjoneringsprosessen

Utvalget har kommet med flere forslag til endringer og nye bestemmelser som tar sikte på å forenkle seksjoneringsprosessen. Per i dag varierer behandlingstiden betydelig fra kommune til kommune. Et av forslagene er derfor at kommunen blir gitt en frist på 6 uker til å behandle en begjæring om seksjonering (ny § 7, femte ledd). Overtredelse av fristen medfører reduksjon av seksjoneringsgebyret som tilfaller kommunen. Fristen vil avbrytes dersom det er mangler ved seksjoneringsbegjæringen. Videre reduseres kommunens anledning til å avslå seksjoneringsbegjæringer til tilfeller hvor det er formelle feil ved begjæringen eller vilkårene i eierseksjonslovens § 6 ikke er oppfylt. Forslagene er ment å sikre en rask og effektiv saksgang, samt å bidra til mer forutberegnelighet for brukerne.

Et annet forslag fra utvalget som vil forenkle seksjoneringsprosessen er forslaget om at det ikke skal være krav om at alle utvendige tilleggsdeler skal oppmåles ved seksjonering (§9, annet ledd). Dersom den utvendige tilleggsdelen kan "avgrenses av bygningsdeler eller som utmål fra slike" eller har "minst en linje som er felles med en bygningsdel" foreslår utvalget at krav om oppmåling utgår. Tilleggsdeler vil i slike tilfeller kunne identifiseres på en tilstrekkelig klar og sikker måte, og utvalget mener et krav om oppmåling medfører unødig lang saksbehandling og økte kostnader for brukerne. Dersom tilleggsdelen består av en "øy" midt på tomten, uten tilknytning til noen fast installasjon vil det fortsatt være krav om oppmåling for at arealet skal aksepteres som tilleggsdel til en bruksenhet. Dette kravet opprettholdes for å sikre at tilleggsdelen kan identifiseres på en tilstrekkelig klar måte.

Videre foreslår utvalget at tidspunkt for seksjonering skal flyttes til tidspunkt for rammetillatelse (fremfor igangsettingstillatelse som etter någjeldende lov) for både nybygg og eksisterende bygg (§ 6, femte ledd). Seksjonering kan dermed foretas på et tidligere stadium og vil kunne forenkle hverdagen for utbyggere og entreprenører som vil selge seksjoner fortløpende etter hvert som seksjonene ferdigstilles.

Leietakers kjøperett

En av de større endringene fra utvalget går ut på at leietakers kjøperett ved seksjonering av eiendommen skal bortfalle (nåværende §§14-18). Utvalget har imidlertid delt seg i et flertall og et mindretall (Wyller).
Flertallet foreslår at leietakers kjøpsrett skal bortfalle, og at det ikke skal komme andre regler som  erstatning for dette. Flertallet argumenterer for at de tidssæregne forholdene i boligmarkedet som en gang begrunnet en slik kjøperett (bl.a. betydelig regulering av boligmarkedet og ønsket om å spre eiendomsretten til boligmassen) ikke lenger gjør seg gjeldende i samme grad. Flertallet trekker også frem at kjøperetten trolig har mistet noe av sin betydning, ettersom eiendomsbesittere som skal seksjonere en eiendom gjerne "rydder" eiendommen ved å avslutte leiekontrakter før seksjoneringen. Dette medfører imidlertid at mange eiendommer kan bli stående tomme eller ubenyttet i lengre perioder i påvente at eiendommen blir klar for seksjonering, og utvalget anser dette som lite gunstig. Flertallet ser heller ikke at den fastsatte prisreduksjon på 20 % av salgsverdien er berettiget i dag.

Mindretallet (Wyller) mener imidlertid at opphevelse av kjøperetten innebærer en betydelig svekkelse av vernet av egen bolig, og går inn for at kjøperetten beholdes.

Hele utvalget, både fler- og mindretallet, er imidlertid enig om at kjøperettens fremtid først og fremst er et politisk spørsmål.

Forbud mot å erverve mer enn to seksjoner

Utvalget foreslår å oppheve forbudet om at ingen kan erverve mer enn to seksjoner i samme sameie (dagens § 22, tredje ledd). Forbudet var basert på et ønske om å spre eiendomsretten til boliger. Opprinnelig var det fra departementets side foreslått at forbudet mot å erverve mer enn to seksjoner i samme sameie skulle oppheves ved innføring av någjeldende lov i 1997. Ved behandling av lovutkastet i Stortinget ble forslaget imidlertid endret og det tidligere forbudet (opprinnelig fra 1983-loven) ble opprettholdt. Utvalget deler oppfatningen til departementet som uttrykt i forbindelse med forarbeidene til någjeldende lov, herunder at forbudet er lite effektivt i forhold til ovennevnte målsetning ettersom investorer og andre kan erverve flere seksjoner via forskjellige aksjeselskaper e.l.

Utvalget åpner imidlertid for at det enkelte sameiet fortsatt kan regulere begrensninger for eierskap gjennom sine vedtekter.

Vedlikeholdsansvar/-plikt

Utvalget uttaler at de er av den oppfatning at dagens regler angir en god fordeling av vedlikeholdsansvar og -plikt for sameier. Samtidig er utvalget av den oppfatning at det er behov for klargjørende regler på området, da det ikke kan leses ut av loven hva som faller inn under henholdsvis sameiets og den enkelte sameiers vedlikeholdsansvar.

Utvalget foreslår derfor at fordeling av vedlikeholdsansvar/-plikt gis samme struktur som i borettslag, og foreslår nye regler etter mønster fra borettslagsloven (BRL). Konkret innebærer det forslag om en ny regel for vedlikeholdsplikt for fellesareal (ny§ 16), og en ny regel for vedlikeholdsplikt av den enkelte bruksenhet (ny § 17). Utvalgets forslag definerer i den forbindelse fellesareal som alt som ikke er positivt opplistet under den enkelte sameiers vedlikeholdsansvar (§ 17, andre og tredje ledd).  

Bestemmelsene åpner imidlertid også for at det kan vedtektsfestes andre løsninger.  Slik vedtektsfesting vil være betinget av samtykke fra de involverte parter.

Krav mot utbygger som følge av mangler ved fellesarealet

Utvalget er av den oppfatning at det er behov for endringer i reglene om forfølgelse av mangelskrav ved fellesarealer. Selv om slike krav vil ha sin bakgrunn i kontraktsforhold mellom utbygger og sameierne, vil det ofte være av liten interesse for én sameier å forfølge mangelskrav ved fellesarealer mot utbygger. Derimot vil feil og mangler ved fellesarealene ha større betydning for sameiet sett under ett. Utvalget foreslår derfor at styret gis rett til å reise sak mot utbygger på vegne av de enkelte sameierne om mangler eller forsinkelser av ferdigstillelse av fellesareal (ny § 43, første ledd annet punktum).

Forslaget fra utvalget etablerer ikke en selvstendig rett for styret i sameiet til å reise sak mot utbygger, men en lovbestemt rett til å tre inn i en eller flere sameieres krav mot utbygger. Kravet må således avgjøres på bakgrunn av avtalen mellom utbygger og den eller de sameierne hvis krav styret trer inn i. Det er derfor nødvendig at minst en sameier har krav mot utbygger. Forslaget medfører ikke en eksklusiv rett for styret til å forfølge slike krav, og det må derfor vurderes om det er sameieren eller styret som skal forfølge kravet.

Habilitet

Utvalget foreslår at det gis nye regler om habilitet for seksjonseierne. Utvalget har tatt utgangspunkt i prinsippet om at det er fullt legitimt å ivareta sine egne interesser ved å stemme for disse på sameiermøtet, herunder å foreslå og å stemme for forslag om opparbeidelse av parkeringsplasser fordi man selv har en bil osv. Utvalgets forslag er etter mønster fra aksjeloven (ASL) og innebærer en liberalisering av dagens habilitetsregler i eierseksjonsloven.

Etter utvalgets forslag vil en seksjonseier kun være inhabil når sameiermøtet skal ta stilling til søksmål eller ansvar for vedkommende sameier eller hans nærstående, eller dersom sameieren har en særlig interesse som kan komme i strid med fellesinteressen.

Krav til regnskap og revisjon

Etter någjeldende § 44 første ledd skal sameiets styre sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel, og utvalget foreslår å beholde denne bestemmelsen. Imidlertid foreslår utvalget å gi alle sameier anledning å vedtektsfeste at det ikke skal ha regnskap etter regnskapslovens bestemmelser eller ha revisor. Dette vil særlig ha betydning for mindre sameier som dermed får mindre byråkrati og færre utgifter.

Departementet sender nå utredningen på høring i fire måneder og det tas sikte på ny lovproposisjon i 2016.